实探｜松江洞泾，来了三大红盘！
这几年，上海不少外环外板块的蝶变速度很快，比如青浦徐泾、嘉定江桥、闵行紫竹等板块，都是等来一条新地铁线之后，加上一连几个高人气楼盘，就让大家聚焦到这个板块。
按照这个“地铁+人气盘”的逻辑发展，未来即将“麻雀变凤凰”的板块，恐怕非他莫属了！
1
松江首个“双轨交“站点
地铁9号线串联起松江九亭、泗泾、佘山，一路延伸至松江新城，夹在中间的洞泾一直没有存在感。
这是时隔多年来，松江继9号线之后迎来的第二条轨交地铁线。从去年6月批复，到8月规划公示，再到12月开始动工，12号线西延伸工程仅用了半年时间就走完了“前期流程”，执行能力超强，预计2027年年底通车。
12号线西延伸工程途经莘闵地区、新桥镇，一路往西延伸至洞泾，实现与9号线的换乘。洞泾站，一跃成为松江首个“双轨交”换乘站点。
在一定意义上，这既是一次城市发展脉络的转变，也是新一轮城市发展边界的扩张。可以预料，地铁12号线的到来，将为板块输入不可估量的人流量，这势必会带动板块内快速蝶变。
2
指导价5万！松江12号线首发地铁房
在7月13日开拍的上海第二批集中供地，松江洞泾的重量级“宅地包”吸引了保利发展、招商蛇口、华润置地、华发股份等一众行业龙头，最终通过摇号由华发70.63亿元竞得，成交楼板价19182元/平方米，溢价率10%，房地联动价50000元/平方米。
华发股份在对外公告中表示，此次拿地是公司在稳健经营、现金流充沛的基础上，进一步拓展上海核心优质土储的战略措施，有利于与上海其他项目形成品牌联动效应，增强公司在上海的品牌影响力，提升未来经营业绩，增强可持续发展能力。
网上资料显示，该地块货值预计在130亿-140亿元，可售住宅约2700套房源。
根据刚刚公示的住宅规划来看，项目预计将由高层住宅、6层洋房或叠墅、4层叠墅组成。
04-04地块
占地面积44871㎡
容积率2.1
8栋18层住宅+6栋6层住宅+6栋4层住宅
住宅套数942套
05-01地块
占地面积52003.6㎡
容积率2.1
9栋18层住宅+6栋6层住宅+5栋4层住宅
住宅套数1055套
05-05地块
占地面积36806.1㎡
容积率2.1
7栋18层住宅+6栋6层住宅+2栋4层住宅
以及保障房
住宅套数735套
这次华发一口气拿下的3宗宅地，均位于洞泾站旁边，直线距离约600米以内，无疑是未来松江稀缺的“双轨交”地铁大盘。
洞泾站周边实景图
从实探来看，项目北侧的城桂路还没有完全打通，地块尚未正式开工，还处于原始的状态。城隆路以东呈现出一片绿油油的农田。
规划中的幼儿园和菜场，还需要一段时间来实现。紧邻洞泾站的佘山假日半岛处于半关闭状态，只有旁边的爱朗国际双语幼儿园，还算有一点人气。
沈砖公路实景图
周边动迁房小区实景图
洞泾地铁站北侧的沈砖公路，车流量较大。再往北就是一大片动迁房社区——渔洋苑、百鸟苑、庄泾苑。
不过，值得注意的是，近期自然资源部和上海市合作重点项目“2023上海城市设计挑战赛”启动，轨交9号线和12号线西延伸段（规划）换乘站洞泾站周边地区等点位被纳入设计范围。
计划2023年8月4日发布评奖公告和竞赛任务书，8月18日前完成注册报名，10月6日前完成成果提交，10月中旬组织评审，10月下旬组织获奖作品展览。
这意味着，洞泾站很快将拥有属于自己的未来蓝图！值得期待～
洞泾站周边地区设计范围
3
入沪9年的红盘缔造者
不过，值得期待的是，洞泾等来了华发——上海红盘的缔造者！
2014年，来自大湾区的老牌实力国企——华发股份首入上海，开启了由上海为核心，深耕长三角区域的战略篇章。
进入上海市场的9年时间，华发先后打造了静安府、苏河世纪、古美华庭、海上溪云、华发四季、四季半岛等多个爆款项目。
2022年全年，华发在上海共开盘11次，每开即罄，全年平均认筹率高达276%。2023年上半年，华发在上海的多个项目实现开盘即“清盘”，
1月古美华庭二批次加推，开盘去化率100%清盘。 3月古美华府首开，295套房源全部售罄。 3月华发半岛华庭首开，以500%的认筹率创当时上海积分认筹制以来新高，开盘售罄，实现24.16亿销售额。 3月四季河滨首开，开盘当天售罄。 4月古美华府二批次加推， 222套房源清盘。 6月华发半岛华庭二期加推，毫无悬念全部售罄。 7月华发·静安华府，认筹896组，认筹率高达308%。
从中可以看出，华发非常擅长聚焦城市高价值土地，无论是闵行古美、浦东唐镇，还是静安中兴路，无一例外都是资源相对集中的重点发展板块。
毕竟要立足上海，并能持续深耕，并非易事。除了要拥有浓厚的资金优势之外，对房企能力也提出更高要求。好在，在全国各地久经历练的华发，不仅仅是会“造房子”的开发房企，也是城市运营商，背后更有着宏大的视角与复合开发能力。这些或许是华发在上海“风生水起”的原因之一，毕竟上海不缺房子，缺的是好房子！
从这一点出发，华发将为洞泾打造一个不错的板块“原始股”，未来可期！
看看九亭、泗泾日益饱和的住宅区，再看看已经远离地铁，卖到近6万单价的松江大学城，如今满眼绿色“原生态”的洞泾，确实有大把的想象空间。
房价方面，洞泾即将入市有3盘：
中建大椿·嘉利椿廷
容积率1.1，约96㎡洋房&115-150㎡联排，指导价5.3万/㎡。
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中建大椿·嘉利椿廷
香港兴业国际项目——兴云间
容积率1.1，约90㎡6层洋房/196㎡联排/175㎡叠墅，指导价5.03万/㎡
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兴云间
华发洞泾项目，容积率2.1，纯高层，指导价5万/㎡。
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华发洞泾项目
考虑到容积率的话，华发项目的价格并不便宜，但是未来这个项目的客群，可能更多吸引的是9号线、12号线沿线的上班族，或是洞泾、莘庄地区生活的改善家庭。那么这样的一个近地铁的大盘，在松江也不算太贵。当然，值不值得另说～
对比9号线松江二手次新房的挂牌价格：
泗泾站：保利翡丽公馆，挂牌约6-7万/㎡
佘山站：佘山1号，挂牌约5.8-6.1万/㎡
松江大学城站：三湘四季花城，挂牌约5.7-5.8万/㎡
华发洞泾项目5字头的指导价，无疑是9号线沿线地铁盘的“价格洼地”，如果再考虑到12号线西延伸的“双轨交”优势，叠加华发的产品实力，洞泾这个项目值得期待！
只是，未来在12号线西延伸的沿线，刘五公路站、沪松公路站还有一大把的待开发土地，新增的住宅供应会层出不穷，洞泾如何能吸引松江刚改置业、甚至是闵行外溢的人口，将会是一个问号。
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